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Vivienda para el Bienestar
Sale sabiendo distinguir lo que paga el trabajador ($862,000 de tope) de lo que recibe el constructor ($677,000), calcular el costo real de construir en Jalisco y decidir entre ser contratista, desarrollador o un esquema mixto.
Qué aprendes
El Programa de Vivienda para el Bienestar y quién es quién (Sedatu, Conavi, Infonavit Constructora, Fovissste, INSUS, IJALVI, municipio, CFE, RUV, notario), contrato llave en mano a precio alzado con anticipo, estimaciones y finiquito, norma de vivienda vertical, agua como cuello de botella, RUV, seguro de calidad, IVA no acreditable y escrituración.
Tu caso guía
Conjunto Habitacional Los Sabinos
512 viviendas en Tlajomulco
Predio de 5 ha junto a la Línea 4: 32 edificios de 4 niveles; 256 viviendas para el Bienestar por contrato con Infonavit y 256 económicas vendidas con crédito Infonavit.
La historia: El tope promete, el costo de Jalisco y el tiempo cobran
La servilleta vende al precio máximo del DOF y toma el precio de obra como costo: 20.0% de margen. Con cesión, cajones, cabecera, IVA no acreditable e indirectos baja a 12.7%, y con el tiempo a 10.0%. Esta vez falla el margen; el anticipo y la rapidez del contrato salvan TIR (22.8%) y VAN ($10.1 M).
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | 10% | 16.1% | 15% |
| TIR del proyecto | 22.8% | 64.3% | 15% |
| VAN | $10.1 M | $33 M | $0 |
| Pico de capital | $129.3 M | $98.4 M | El menor posible |
- 1Tierra aportada al fideicomiso. En lugar de $32.5 M de contado, el dueño cobra 7.12% de cada cobro (o recibe viviendas).
- 2Ingeniería de valor −5%. VB $7,200 → $6,840/m²; económica $7,700 → $7,315/m²; exteriores y cabecera $40.0 M → $38.0 M.
- 3Premio de ubicación +5% en la económica. $1,105,000 → $1,160,250 por vivienda (estación de la Línea 4 y parque).
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante comparta el vocabulario del Programa de Vivienda para el Bienestar (quién compra, quién construye, cuánto paga el Infonavit y cómo se cobra un contrato llave en mano), domine la aritmética de unidades, porcentajes y regla de tres de la vivienda social, conozca el caso guía Conjunto Habitacional Los Sabinos y llene la ficha de su propia oportunidad con su uso y su destino.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Que cada participante pase de «tengo un terreno» a «tengo varias opciones y sé cuál conviene»: dónde está la demanda de vivienda social, por qué el mercado ya no la atiende, cuánto pide el programa en Jalisco, cómo se mide el suelo por vivienda y cómo se elige con una matriz ponderada; con la matemática de variación, puntos porcentuales, índices y CAGR.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas, cesión, cajones y % del predio
- Qué logras:
- Que cada participante haga la due diligence física de su predio (área por coordenadas, uso del suelo, densidad contra CUS, agua, energía y lluvia) y lea su entorno como lo pide la vivienda social: perímetros de contención urbana, transporte, equipamiento y la lección de la vivienda abandonada.
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Mediana, homologación y capacidad de pago
- Qué logras:
- Que cada participante estudie los dos mercados de un conjunto mixto: el del contrato VB (precio fijado por el programa, demanda medida por capacidad de pago) y el de la vivienda económica (comparables, homologación, capacidad de pago del comprador y absorción), con estadística básica y anualidades.
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Densidad, viviendas máximas, L/s y kVA
- Qué logras:
- Que cada participante revise si lo que quiere hacer en su terreno es legal y cuánto cabe (norma H4, densidad, COS, CUS, cesión y cajones), qué pide de agua y energía, qué permisos, derechos y registro en el RUV necesita, cuánto cuestan y cuánto tardan, y emita su dictamen con semáforo.
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla VB y económica, precio promedio
- Qué logras:
- Que cada participante defina qué se construye: prototipo contra los mínimos del Infonavit y de Conavi, normas y ecotecnias de la línea base de Hipoteca Verde, edificio tipo, mezcla VB y económica, calendarios de ingreso, y otros destinos (renta social, local en planta baja).
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, valor residual, punto de equilibrio
- Qué logras:
- Que cada participante defina cómo gana dinero el privado en el programa (constructor por contrato, desarrollador de económica o esquema mixto), calcule el margen del conjunto y de cada componente, el equilibrio, el precio mínimo, el contrato y sus fianzas, el valor residual de la tierra y su pago en especie, y llene el lienzo de su modelo de negocio.
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Edificio tipo, COS, CUS y estacionamiento
- Qué logras:
- Que cada participante convierta su producto en un conjunto: edificio tipo, vivienda contra mínimos, plano esquemático, estacionamiento, régimen de condominio, agua y energía, y el cuadro de áreas que revisa densidad, COS, CUS y CAS; contraste la servilleta con el proyecto.
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Costo por m² construido, IVA, equilibrio
- Qué logras:
- Que cada participante convierta su aprovechamiento en presupuesto paramétrico: edificación por m² construido y por partida, IVA no acreditable, obras exteriores y cabecera, indirectos, el contrato con el Infonavit, el calendario con inflación contra precio alzado y el interés del crédito puente.
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Que cada participante corra su modelo financiero v1 con flujos trimestrales: interés compuesto, valor presente, VAN y TIR, pico de capital y recuperación; entienda la sección 10 de Supuestos (cómo cobra cada componente) y lea por qué Los Sabinos todavía no es negocio.
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Anticipo, anualidades, TIR del capital
- Qué logras:
- Que cada participante arme la estructura de capital de su proyecto: cuánto fondea el cliente (suelo, anticipo y estimaciones del contrato VB), qué fianzas pide a cambio, cuánto presta el banco y contra qué, cuánto pone el dueño de la tierra si la aporta en especie y cuánto los socios; y que reconozca la TIR que engaña cuando el dinero de otro entra antes que el propio.
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Que cada participante mida qué tan frágil es su proyecto (matriz de riesgos con pérdida esperada, tornado, puntos de quiebre, escenarios, Monte Carlo y colchón de palancas), entienda los riesgos propios de la vivienda para el Bienestar (precio alzado, agua y licencias, reglas que cambian, un solo cliente, vicios ocultos) y cómo se asignan por contrato en la estructura jurídica del esquema mixto.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Absorción, crédito Infonavit, valor presente
- Qué logras:
- Que cada participante diseñe la estrategia comercial de sus dos clientes: el Infonavit (la VB se contrata, no se vende: expediente, fianzas y programa de obra) y el derechohabiente de la económica (capacidad de pago, embudo, del apartado a la escritura), y mida cómo la cobranza con la escritura cambia el valor presente y el flujo.
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Que cada participante lea su modelo como lo lee un comité de inversión: indicadores con dos lentes (proyecto y capital), la TIR que engaña y la TIRM, DuPont inmobiliario, el dueño de la tierra en el fideicomiso, term sheet con preferente y promote, valor esperado, colchón de palancas y el pitch de 10 diapositivas.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
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