Curso en línea
Desarrollo industrial
Sale sabiendo cuánta nave cabe realmente en cada lote, cómo se valúa una nave rentada y por qué conviene firmar al inquilino antes de construir.
Qué aprendes
Nearshoring y submercados de la ZMG, renta en dólares por m² al mes, lotificación del parque, patio de maniobras y andenes, factibilidad de CFE y derechos de agua, nave especulativa contra build to suit, contrato NNN (el inquilino paga todo), cap rate, yield on cost y spread, crédito de construcción contra contrato y venta a FIBRA.
Tu caso guía
Parque Industrial Los Agaves
10 ha en El Salto
Una nave especulativa de 14,000 m², una nave build to suit (hecha a la medida de un inquilino) de 15,000 m² y 4 lotes en venta. Las naves se rentan en dólares y se venden estabilizadas a una FIBRA.
La historia: La nave: el COS promete, el patio y el tiempo cobran
La servilleta aplica el COS a todo el predio. Lotificación, patio de maniobras y cabecera la bajan a un presupuesto que falla por poco. El modelo con tiempo da margen 18.1% (pasa) pero TIR 11.3% y VAN −$29.2 M: el capital espera seis trimestres a la FIBRA y eso cuesta casi toda la utilidad.
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | 18.1% | 21.6% | 15% |
| TIR del proyecto | 11.3% | 20% | 15% |
| VAN | -$29.2 M | $25.7 M | $0 |
| Pico de capital | $482 M | $341.8 M | El menor posible |
- 1Tierra aportada al fideicomiso. En lugar de $120 M de contado, el dueño cobra 19.28% de la venta de lotes y del valor de salida de las naves (año 3).
- 2Nave A pre-arrendada. Carta de intención firmada antes de construir: 100% ocupada al terminar la obra, misma renta US$7.20/m².
- 3Ingeniería de valor −4%. Nave $9,000 → $8,640/m²; urbanización $900 → $864/m².
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante comparta el vocabulario del negocio industrial (se desarrolla un contrato de renta en dólares, no unidades a familias), domine la aritmética de lotificación, renta en US$ × tipo de cambio, NOI y tasa de cap, conozca el caso guía Parque Industrial Los Agaves y llene la ficha de su propia oportunidad con su uso y su destino.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Que el participante sepa dónde nace una oportunidad industrial (carretera, energía y mano de obra antes que el precio de la tierra), conozca los submercados de la ZMG, calcule variaciones, puntos porcentuales, meses de absorción, índices y CAGR, y elija con una matriz ponderada cuál de al menos tres oportunidades pasa a análisis.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas, lotificación, COS, CUS y CAS por lote
- Qué logras:
- Que el participante revise por dentro (forma, suelo, accesos, servicios) y por fuera (mano de obra, conectividad) la oportunidad que ganó su matriz, calcule el área por coordenadas, la lotificación de bruto a útil, el patio que limita la nave, la demanda de kVA, agua y lluvia, y llene la ficha técnica con semáforos.
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Promedio, mediana, homologación de rentas en US$
- Qué logras:
- Que el participante ponga a prueba con el mercado la renta de su producto: lea los cinco números de un reporte industrial (inventario, vacancia, absorción, construcción, renta), resuma y homologue 10 comparables por negociación, ubicación, antigüedad y especificación, convierta a pesos, estime meses de colocación y llene su estudio de mercado básico con fuente y liga.
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Potencial por lote, andenes, kVA y L/s
- Qué logras:
- Que el participante revise si lo que quiere construir en su terreno es legal, cuánto le deja la norma después de la lotificación y del patio de maniobras, si hay energía y agua, qué permisos ambientales necesita y cuánto tardan, y salga con su dictamen de factibilidad con semáforo y su mayor y mejor uso LEGAL.
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla del parque, renta efectiva, NOI y cap
- Qué logras:
- Que el participante decida qué se construye (nave especulativa, build to suit o lotes; especificación clase A; módulos divisibles; mezcla del parque), pase de renta de lista a renta efectiva con concesiones, calcule NOI estabilizado y valor a tasa de cap, revise si el inquilino puede pagar y salga con su ficha de producto.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, yield on cost, spread, valor residual
- Qué logras:
- Que el participante elija cómo gana dinero con su producto (vender lotes, rentar, merchant a una FIBRA, build to suit, sale and leaseback, tierra en fideicomiso), calcule margen sobre ingresos y sobre costo, rendimiento sobre costo y spread en pb, equilibrios, valor residual de la tierra y el % equivalente en especie, y llene su lienzo del modelo de negocio.
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Test fit de nave, patio de maniobras, cobertura
- Qué logras:
- Que el participante lea un master plan de parque industrial, haga el test fit de una nave en su lote (patio, andenes, cajones, área permeable), explique por qué la cobertura no llega al COS, cuantifique cuánto de la servilleta sobrevive y arme su cuadro de áreas con los checks de norma en ✓.
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Paramétricos, urbanización, IVA, inflación
- Qué logras:
- Que el participante convierta su cuadro de áreas en presupuesto (nave por partida, urbanización por m² bruto, cabecera, indirectos, contingencia y comercialización), entienda por qué el IVA de la obra se acredita en industrial, mida margen sobre valor y rendimiento sobre costo contra la cap, y vea el efecto de la inflación y del crédito antes del modelo de enero.
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Que el participante junte sus nueve piezas en Mi_Modelo_Financiero.xlsx con flujo trimestral, domine interés compuesto, tasa trimestral equivalente, valor presente, VAN, TIR y pico de capital, entienda por qué en renta el margen engaña y el tiempo manda, y corra su primera versión con los checks en ✓.
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Crédito de construcción, DSCR, TIR del capital
- Qué logras:
- Que el participante le ponga estructura de capital a su modelo: fuentes y usos al pico, costo del capital contra costo de la deuda, crédito de construcción con el contrato como garantía, crédito en dólares y riesgo cambiario, TIR del proyecto contra TIR del capital, tierra aportada al fideicomiso, cascada con preferente y promote, y refinanciamiento al estabilizar con DSCR y LTV.
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Que el participante mida qué tan frágil es su proyecto (matriz probabilidad × impacto, tornado, punto de quiebre, escenarios, Monte Carlo y colchón de cada palanca), sepa quién absorbe cada riesgo por contrato y conozca la estructura jurídica de un parque: fideicomiso, aportación o permuta de la tierra, arrendamiento NNN y sus garantías, condominio y servidumbres.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Absorción, renta gratis, plan de pagos
- Qué logras:
- Que el participante gestione los riesgos comerciales de su proyecto: cómo se renta una nave (broker corporativo, RFP, recorridos, carta de intención, renta gratis y mejoras), calcule la renta efectiva neta, el embudo industrial y la absorción que necesita, cuánto vale pre-arrendar y cómo se venden y cobran los lotes, y capture su plan comercial en el modelo.
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Que el participante lea su modelo como un comité de inversión y como el comprador final de las naves (FIBRA): indicadores con flujos trimestrales, DuPont, spread de desarrollo, cap y WALT, term sheet con preferente, promote y candados, valor esperado de escenarios; presente la primera corrida y el escenario con palancas justificadas, y arme su pitch de 10 diapositivas para el Demo Day.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
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