Curso en línea
Usos mixtos
Sale sabiendo repartir terreno y sótanos entre los usos, ver qué uso subsidia a cuál y por qué la mezcla diversifica la absorción frente a una torre de un solo uso.
Qué aprendes
Densificación de corredores y ciudad de 15 minutos, mercado de cada uso, norma mixta con CUS compartido, estacionamiento compartido por horarios, podio con núcleos separados, prorrateo de lo compartido con tres llaves, condominio maestro con subcondominios, IVA por uso, crédito puente contra preventa y crédito al podio, venta del podio estabilizado.
Tu caso guía
Distrito Ceiba
6,000 m² sobre Av. Patria, Zapopan
120 departamentos en venta, 60 oficinas en venta y un podio comercial en renta, sobre 3 sótanos compartidos (24,000 m² de CUS).
La historia: La servilleta suma, el prorrateo reparte y el tiempo cobra
La servilleta trata los 24,000 m² como si todo fuera vivienda. Precio por uso, eficiencia, sótanos e indirectos la bajan; el prorrateo muestra que la vivienda subsidia a las oficinas. El modelo con tiempo da margen 18.0% (pasa) pero TIR 11.6% y VAN −$36.7 M: los sótanos se pagan al principio y el podio amarra capital hasta el año 5.
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | 18% | 20.8% | 15% |
| TIR del proyecto | 11.6% | 18.9% | 15% |
| VAN | -$36.7 M | $28.8 M | $0 |
| Pico de capital | $577.8 M | $452.5 M | El menor posible |
- 1Tierra aportada al fideicomiso. En lugar de $96 M de contado, el dueño cobra 9.33% de las ventas y del valor de salida del podio, al final.
- 2Ancla y locales pre-arrendados. Ancla de 1,200 m² y 60% de los locales con carta de intención: el podio estabiliza en 2 trimestres, no en 6.
- 3Ingeniería de valor −4%. Vivienda $20,500 → $19,680; oficinas $17,500 → $16,800; comercial $15,000 → $14,400; sótanos $11,000 → $10,560 por m².
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante comparta el vocabulario del desarrollo de usos mixtos (tres negocios, con tres mercados y hasta tres destinos, que comparten un terreno, un CUS, unos sótanos y una obra), domine la aritmética de CUS, eficiencia por uso, $/m² vendible, renta, NOI y tasa de cap, conozca el caso guía Distrito Ceiba y llene la ficha de su propia oportunidad, del uso que sea.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Que el participante sepa dónde nace un mixto (norma que permite mezclar e intensificar, transporte y mercado sano para cada uso), conozca los submercados de oficinas de la ZMG, calcule variaciones, puntos porcentuales, meses de inventario y de absorción, índices, CAGR y crecimiento real, y elija con una matriz ponderada cuál de al menos tres oportunidades pasa a análisis.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas, COS, CUS, CAS, niveles y densidad
- Qué logras:
- Que el participante revise su predio por dentro (forma, subsuelo, accesos por uso, servicios) y por fuera (corredor, movilidad, entorno de 15 minutos), calcule el área por coordenadas y la compare con la escritura, acomode un programa de tres usos que cumpla a la vez CUS, niveles, densidad, cajones y CAS, y llene la ficha técnica con semáforos.
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Mediana y homologación por uso: venta y renta
- Qué logras:
- Que el participante haga un estudio de mercado por cada uso (vivienda en venta, oficinas en venta o renta, locales en renta y, si aplica, hotel), con su unidad, su velocidad y su cliente; que homologue comparables, calcule mediana, CV y cuartiles, absorción, capacidad de pago, catchment y valor del podio, y que entregue a Mi modelo 04 un valor de referencia por uso y la mezcla de ingresos.
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Potencial, densidad y cajones compartidos
- Qué logras:
- Que el participante revise si lo que quiere construir es legal (compatibilidad de cada uso con la zona y entre usos dentro del edificio), cuánto deja construir la norma y cómo se reparte, cuántos cajones pide cada uso y cuántos se ahorra compartiendo hora por hora, qué pide movilidad, agua y protección civil y cuánto cuestan y tardan los permisos; sale con su dictamen con semáforo y la prueba de su mezcla.
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla por uso, renta efectiva, NOI y cap
- Qué logras:
- Que el participante defina qué construye: qué uso va en cada nivel y para qué cliente, con qué prototipos, cómo entran y salen los usuarios sin estorbarse (núcleos y accesos separados), qué eficiencia tiene cada uso, cuánto vale cada uno ponderando por m², cómo se reparten indivisos y cuotas del condominio maestro, y que entregue su ficha de producto multiuso con el valor por uso (entrada de S07).
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, valor residual y prorrateo por llaves
- Qué logras:
- Que el participante elija el destino de cada uso (vender, rentar u operar) y entienda que en un mixto se combinan; que calcule el margen del conjunto, reparta lo compartido (terreno y sótanos) con tres llaves y vea quién subsidia a quién, mida el podio con rendimiento sobre costo y spread, encuentre los equilibrios, calcule el valor residual de la tierra y la tierra en especie, y llene su lienzo de modelo de negocio.
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Eficiencia por uso, sótanos y m² por nivel
- Qué logras:
- Que el participante apile los usos en el predio (cada uso en su nivel, núcleos y accesos separados, losa de transferencia), calcule la eficiencia y la planta tipo de cada uso, dimensione los sótanos con estacionamiento compartido hora por hora, concilie la servilleta con el conjunto y entregue su cuadro de áreas por uso y por nivel, que alimenta el presupuesto de S09.
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Paramétricos por uso, compartidos, IVA
- Qué logras:
- Que el participante convierta su cuadro de áreas en presupuesto paramétrico por uso más lo compartido (sótanos), aplique el IVA de cada uso, indirectos, contingencia y comercialización sobre su base, reparta lo compartido con tres llaves y vea qué uso subsidia a cuál y si vale el subsidio (costo incremental), calcule el escalamiento por inflación en el calendario y el interés simple del puente, y llegue al margen estático.
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Que el participante integre sus nueve piezas en Mi_Modelo_Financiero.xlsx y le agregue el tiempo; domine interés compuesto, tasa trimestral equivalente, valor presente, VAN, TIR, pico de capital y recuperación; entienda por qué el margen puede pasar y el VAN no, qué uso hace esperar (flujo y VAN por uso) y cómo auditar una corrida de IA contra su modelo.
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Crédito puente, preventa, TIR del capital
- Qué logras:
- Que el participante estructure el capital de su proyecto: fuentes y usos al pico, crédito puente contra preventa (covenants de deptos, oficinas y ancla), TIR del proyecto contra TIR del capital, apalancamiento, tierra aportada al fideicomiso, cascada con preferente y promote, refinanciamiento del uso en renta por LTV y DSCR, y la decisión de un vehículo único o uno por uso.
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Que el participante mida qué tan frágil es su proyecto (matriz probabilidad × impacto, tornado, puntos de quiebre, escenarios, Monte Carlo y colchón de cada palanca), identifique los riesgos que sólo tiene un mixto (oficinas, ancla, locales, cap del podio, convivencia, estacionamiento compartido) y conozca la estructura jurídica que los asigna: fideicomiso, condominio maestro con subcondominios, tierra y contratos clave.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Absorción por uso, plan de pagos, tenant mix
- Qué logras:
- Que el participante diseñe tres estrategias comerciales que corren a la vez (preventa de deptos, venta de oficinas a usuarios e inversionistas, arrendamiento del podio con ancla, tenant mix y broker), calcule la renta efectiva neta con concesiones, sus tres embudos, el valor de pre-arrendar el podio, la cobranza de un plan de pagos y el descuento por contado, y sepa lo que su publicidad no puede prometer.
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Que el participante lea su proyecto como lo lee un inversionista y cada comprador final (familias, profesionistas y comprador institucional del podio): indicadores y dos lentes (proyecto y capital), las palancas justificadas una por una, colchones y pruebas de estrés, DuPont, spread y WALT del podio, term sheet con preferente y promote, valor esperado, y que arme el pitch de 10 diapositivas del Demo Day.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
Desarrollado para el taller de CMIC Jalisco, ahora en línea y a tu ritmo.