Curso en línea
Vivienda horizontal
Sale con su modelo financiero completo y la disciplina de que ningún número entra al modelo sin venir de una etapa anterior (precio del mercado, m² de la factibilidad, costo del presupuesto).
Qué aprendes
La ruta completa del desarrollo de vivienda horizontal: oportunidad, mercado, factibilidad, producto, negocio, finanzas, capital, riesgos, comercialización e inversión.
Tu caso guía
Predio El Verde
Tesistán, Zapopan
Fraccionamiento de 70 casas en tres prototipos (A, B y C). Es el caso con el que se diseñó el taller y el mismo del mapa general que está en la raíz de la carpeta.
La historia: La servilleta engaña
Cada sesión agrega una capa de realidad y el margen se va cayendo, hasta que el modelo completo confirma que, al precio pedido, El Verde no es negocio (margen −0.4%). De la sesión 11 a la 14 se encuentran seis palancas: es negocio, pero frágil.
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | -0.4% | 15.3% | 15% |
| TIR del proyecto | 4.4% | 32.4% | 15% |
| VAN | -$9.1 M | $7.8 M | $0 |
| Pico de capital | $104.8 M | $57.2 M | El menor posible |
- 1Tierra en especie al final. En lugar de $12.64 M de contado, 9.11% de los ingresos entregado al final.
- 2Precio +5%. A $1,417,500; B $2,026,500; C $2,520,000; incremento de lista 3.5% anual.
- 3Mezcla. De 10 A / 40 B / 20 C a 5 A / 40 B / 25 C (siguen 70 casas).
- 4Velocidad y calendario. Absorción de 4.5 a 5.4 casas por mes; obra en dos frentes; 20% de pagos durante la obra.
- 5Costo. Casa −6% ($10,810/m²); urbanización −12% por lote; comercialización 4.5% → 3.5%.
- 6Crédito puente. LTC de 65% a 50% del costo directo.
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante entienda cómo se crea y se pierde valor en un desarrollo, calcule superficies, porcentajes, precio por m² y potencial de un terreno, conozca el caso guía El Verde y llene la ficha de su propia oportunidad con su uso y su destino.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Que el participante sepa dónde buscar oportunidades y qué señales leer, calcule variaciones, índices base 100 y CAGR (y los compare contra inflación y contra el 15%), y elija con una matriz ponderada cuál de al menos tres oportunidades, de cualquier uso, pasa a análisis.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas de polígonos, escalas, COS y CUS
- Qué logras:
- Que el participante revise su predio por dentro (forma, topografía, servicios, riesgos) y por fuera (radios de 1 y 3 km, competencia, fuentes) según su uso, calcule el área por coordenadas y la compare con la escritura, lea escalas y pendientes, y obtenga desplante, construible y niveles con COS y CUS.
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Promedio, mediana, ponderados, homologación
- Qué logras:
- Que cada participante obtenga un valor de referencia de mercado para su uso (precio por m², renta o tarifa) a partir de comparables con fuente, homologados y resumidos con mediana y CV, y estime su absorción y la capacidad de pago de su cliente.
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Potencial constructivo, densidad, derechos
- Qué logras:
- Que el participante lea la norma de su predio (uso, COS, CUS, densidad, cajones), calcule el potencial constructivo real como el menor de tres límites, sepa qué revisar de certeza jurídica y servicios, estime derechos con la Ley de Ingresos citando artículo, y obtenga su mayor y mejor uso legal.
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla de producto y promedio ponderado
- Qué logras:
- Que el participante defina cliente objetivo y programa, arme una mezcla de tipologías dentro de la norma y del mercado, calcule precio, m² y ventas ponderados, distinga ticket de precio por m² y llene su ficha de producto con uno a tres usos.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, punto de equilibrio, valor residual
- Qué logras:
- Que el participante compare esquemas para hacerse de la tierra, distinga margen sobre ventas y sobre costo, calcule punto de equilibrio y valor residual del terreno para su uso, y llene el lienzo y los números de su negocio.
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Eficiencias, áreas vendibles, cajones
- Qué logras:
- Que el participante distinga áreas brutas, construidas y vendibles, calcule eficiencias, unidades por planta, cajones y m² de estacionamiento, y arme el cuadro de áreas de su proyecto con checks contra la norma; que use la IA para un test fit y lo verifique.
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Paramétricos, indirectos, inflación, interés simple
- Qué logras:
- Que el participante conozca todos los conceptos del costo total, calcule indirectos sobre la base correcta, inflación compuesta e interés simple, obtenga el presupuesto paramétrico de su proyecto y sepa qué completar durante el receso.
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Que las nueve piezas de cada quien se junten en Mi_Modelo_Financiero.xlsx con el tiempo; que el participante calcule VF, VP, VAN y TIR sin la trampa del periodo, lea pico de capital y recuperación, y audite una corrida de IA (/modelofinanciero) contra su modelo.
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Amortización, apalancamiento, TIR del capital
- Qué logras:
- Que el participante conozca las fuentes de recursos y su costo, arme fuentes y usos, calcule un crédito con PAGO y un puente sobre saldos con pago por escrituras, distinga TIR del proyecto y del capital, entienda la cascada preferente y promote, y llene la pestaña Deuda.
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Que el participante identifique y califique los riesgos de su proyecto, asigne cada uno por contrato a quien mejor lo controla, mida la fragilidad con tornado, punto de quiebre, escenarios, valor esperado y Monte Carlo, y lea el colchón de cada palanca en la pestaña Sensibilidad.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Absorción, curva de ventas, cobranza
- Qué logras:
- Que el participante defina la estrategia comercial de su uso (venta, renta u hotel), calcule lista por etapas, absorción, cobranza y embudo con su presupuesto, escriba su promesa única y su objetivo SMART, y llene la pestaña Ventas_Cobranza.
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Que el participante lea su modelo como un inversionista, presente el paso de «no es negocio» a «es negocio» con palancas justificadas y su colchón, calcule VAN, TIR, múltiplo, DuPont y valor esperado, escriba un term sheet básico y tenga el guion de su pitch de 10 diapositivas.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
Desarrollado para el taller de CMIC Jalisco, ahora en línea y a tu ritmo.