Curso en línea
Desarrollos campestres
Sale sabiendo evaluar un campestre bajo pedido: cuánto cabe de verdad en el bosque, cuánto cuesta cada casa con terraza y exteriores, y cómo los anticipos y la tierra en especie bajan el capital necesario.
Qué aprendes
Tenencia ejidal y dominio pleno, linderos, zonificación campestre y cesión de 6%, arbolado y cambio de uso de suelo forestal (CUSTF), agua de un acuífero en veda, CFE, mercado en dos monedas, anticipos de los clientes como fondeo y la tierra pagada en especie con la parcelaria.
Tu caso guía
Campestre Los Pirules
Parcela 83, San Antonio Tlayacapan, Chapala
Parcela de 4.36 ha en un bosque de pirules: 24 casas de campo de 2 y 3 recámaras con terraza y jardín, una casa muestra y el resto construido bajo pedido. Polígono real; producto y cifras son supuestos del taller.
La historia: La servilleta engaña
S1: la servilleta da 43 casas y 48.1% de margen (demasiado bueno). S3–S8: dos levantamientos que no cuadran; quedan 37,580 m² en posesión y 24 lotes en el bosque. S9: con casa, terraza, exteriores y cabecera el margen cae a 6.9%. S10: el modelo con tiempo da VAN −$8.5 M; construir bajo pedido baja el pico de capital de $117.5 M a $47.2 M. S11–S14: cuatro palancas lo vuelven negocio, pero justo.
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | 6.5% | 15.8% | 15% |
| TIR del proyecto | 6.4% | 30% | 15% |
| VAN | -$8.5 M | $7 M | $0 |
| Pico de capital | $47.2 M | $20.9 M | El menor posible |
- 1Tierra en especie (sólo el resto). Pagar sólo los 37,580 m² en posesión y aportarlos al fideicomiso: el dueño cobra 12.36% de cada cobro.
- 2Urbanización mínima. Cabecera de $11.8 M a $8.5 M (validar con CFE, protección civil y municipio).
- 3Ingeniería de valor −4%. Casa Pirul $3.03 M → $2.91 M; Casa Pimienta $3.92 M → $3.77 M (3 cotizaciones locales).
- 4Precio validado con la casa muestra (+5%). Casa Pirul $5.586 M → $5.865 M; Casa Pimienta $7.382 M → $7.751 M.
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante entienda qué es un desarrollo campestre como negocio (se vende un estilo de vida: bosque, terraza, jardín y paisaje con escritura), conozca la ruta de 15 sesiones y el entregable final, distinga las cuatro superficies que nunca se confunden (titulada, en posesión, de lotes y de casa) y haga la primera cuenta de servilleta de Los Pirules, para descubrir por qué engaña. Sale con la ficha de su propia oportunidad (Mi modelo 01), del uso y destino que sea.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Pasar de «tengo un terreno» a «tengo varias opciones y sé cuál conviene»: conocer quién compra casas de campo, comparar cuatro zonas campestres de Jalisco con datos del dossier, entender cómo el pago de la tierra cambia el negocio, calcular variaciones, índices y CAGR, y elegir con una matriz ponderada.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas, polígonos, levantamientos y % útil
- Qué logras:
- Hacer la due diligence física y documental de un predio real: leer un cuadro de construcción, calcular el área por coordenadas (Gauss), rumbos y distancias, comparar dos levantamientos que no coinciden, medir la franja que no está en posesión y hacer las preguntas correctas sobre tenencia ejidal, agua, luz, acceso y bosque. Sale con la ficha técnica de su predio (Mi modelo 03).
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Mediana y homologación por m² construido
- Qué logras:
- Validar el precio de la casa de campo con anuncios reales de cuatro zonas: mediana y dispersión por zona, homologación con factores defendibles, quién compra y cómo paga, absorción y precio por bloque, y dos destinos alternos (lotes solos y renta vacacional). Sale con su estudio de mercado básico (Mi modelo 04).
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Densidad, COS, cesión 6%, agua y kVA
- Qué logras:
- Revisar si lo que se quiere hacer en el terreno es legal y posible: tenencia ejidal y ruta al dominio pleno, lindero que se paga, zonificación y cesión, si el bosque es forestal, agua, drenaje, luz, protección civil y tiempos de permisos. Sale con su dictamen de factibilidad con semáforo y su mayor y mejor uso LEGAL (Mi modelo 05).
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla de casas, m² y precio promedio
- Qué logras:
- Definir el producto: para quién es, qué se vende (casa, lote o ambos), cuántas unidades de cada tipo, cómo se acomodan dentro del bosque y en qué orden se venden. En Los Pirules: Casa Pirul y Casa Pimienta, una casa muestra y el resto bajo pedido. Sale con su ficha de producto y su calendario de pedidos (Mi modelo 06).
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, valor residual, punto de equilibrio
- Qué logras:
- Decidir cómo se gana dinero con el producto: bajo pedido o especulativo, casa con lote o lote solo, tierra de contado o en especie con la parcelaria; y medir el margen, el punto de equilibrio, el precio mínimo y el valor residual de la tierra. Sale con su lienzo y los números del negocio (Mi modelo 07).
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Lotes en el bosque, desplante y COS real
- Qué logras:
- Poner el producto sobre el polígono real: lotificación de estudio, cuadro de áreas, densidad, COS y cesión; explicar por qué la servilleta de 43 casas se convierte en 24 y evaluar una alternativa con más lotes y menos bosque. Sale con el aprovechamiento de su predio (Mi modelo 08).
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Casa, terraza y exteriores; cabecera; IVA
- Qué logras:
- Convertir el producto en presupuesto: la casa por partida, la terraza, los exteriores, la cabecera, el IVA de la casa habitación y de la obra a precio alzado, indirectos, contingencia y comercialización; medirlo con margen, costo por casa y valor residual, y entender por qué construir bajo pedido cambia quién paga la obra. Sale con su presupuesto paramétrico (Mi modelo 09).
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Juntar las nueve piezas en Mi_Modelo_Financiero.xlsx y agregarles el tiempo: calendario trimestral, cobranza de cada pedido, interés compuesto, valor presente, VAN, TIR, pico de capital y recuperación; leer el dictamen de Objetiva y saber qué lo mueve. Sale con su modelo financiero v1 (Mi modelo 10).
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Anticipos como fondeo, TIR del capital
- Qué logras:
- Decidir quién pone el pico de capital del campestre: fuentes y usos al pico, anticipos de clientes como fondeo, crédito puente sobre saldos, la tierra de contado, sólo el resto o en especie, y la cascada con preferente y promote; distinguir TIR del proyecto y TIR del capital. Sale con su estructura de capital (Mi modelo 11 y pestaña Deuda).
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Identificar, medir y asignar los riesgos del campestre: matriz probabilidad × impacto, tornado y punto de quiebre, escenarios, Monte Carlo y colchón de cada palanca; y qué se resuelve con contratos (precio alzado, penas, fideicomiso) y qué antes de pagar (tenencia, agua, árboles, acceso). Sale con su matriz de riesgos y pestaña Sensibilidad (Mi modelo 12).
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Pedidos, anticipo y valor presente
- Qué logras:
- Diseñar cómo se vende un campestre bajo pedido: flujo de un pedido, lista de espera y precio por bloques, embudo y canales, dólares, casa muestra y cuota de mantenimiento, y la renta vacacional como argumento. Sale con su plan comercial y la pestaña Ventas_Cobranza (Mi modelo 13).
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Presentar el campestre como lo lee un inversionista: las 4 palancas que lo vuelven negocio con su justificación, estatus y colchón, las pruebas de estrés, lo que vale construir bajo pedido (DuPont), la negociación con la parcelaria en el fideicomiso y el term sheet; y armar el pitch. Sale con Mi modelo 14 y la pestaña Resumen.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
Desarrollado para el taller de CMIC Jalisco, ahora en línea y a tu ritmo.