Curso en línea
Vivienda vertical
Sale sabiendo pasar de la norma (CUS) a m² vendibles, armar la mezcla de departamentos que el cliente puede pagar y medir cómo la preventa y el crédito puente mueven el capital.
Qué aprendes
CUS y niveles, planta tipo y eficiencia, núcleo, mezcla de prototipos, cajones y sótanos, estructura, amenidades, régimen de condominio, preventa, IVA no acreditable, crédito puente condicionado a preventa y fideicomiso con aportación del terreno.
Tu caso guía
Residencial Arboleda
torre de 80 departamentos en Zapopan
Torre de planta baja + 9 niveles con 80 departamentos (prototipos A, B y C) en un predio de 2,400 m², con sótanos de estacionamiento.
La historia: La torre: el CUS promete, el tiempo cobra
La servilleta parece demasiado buena; el presupuesto estático todavía pasa (19.1%). Con el tiempo, la tijera costo contra precio y $16.0 M de intereses dejan el margen en 14.0%: pasan TIR (18.2%) y VAN ($6.3 M), pero no el margen. Por eso Objetiva exige los tres criterios a la vez.
| Indicador | Caso base | Es negocio | Meta |
|---|---|---|---|
| Margen antes de ISR | 14% | 18.8% | 15% |
| TIR del proyecto | 18.2% | 38.1% | 15% |
| VAN | $6.3 M | $27.2 M | $0 |
| Pico de capital | $136.3 M | $89.3 M | El menor posible |
- 1Tierra en especie al final. En lugar de $36 M de contado, el dueño recibe 9.63% de los ingresos en departamentos al escriturar.
- 2Premio por altura y vista (+3%). A $3,399,000; B $4,758,600; C $5,846,280 (validado con comparables).
- 3Ingeniería de valor −4%. Torre $21,372 → $20,517/m²; sótanos $12,056 → $11,574/m².
Temario de 15 sesiones
01Introducción al desarrollo de negocios inmobiliarios
- Matemática del día:
- Unidades, porcentajes, regla de tres, precio por m²
- Qué logras:
- Que cada participante entienda cómo se crea y se pierde valor en una torre de departamentos, calcule COS, CUS, CAS, niveles, porcentajes y precio por m², conozca el caso guía Residencial Arboleda y llene la ficha de su propia oportunidad con su uso y su destino.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de la oportunidad
02Identificación de oportunidades
- Matemática del día:
- Tasas de variación, índices y crecimiento
- Qué logras:
- Que el participante sepa dónde buscar oportunidades verticales (el CUS que nadie usa, fusiones, aportación al fideicomiso), calcule variaciones, índices base 100 y CAGR, mida el peso del terreno en el precio y elija con una matriz ponderada cuál de al menos tres oportunidades, de cualquier uso, pasa a análisis.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de oportunidades
03Análisis del inmueble y su entorno
- Matemática del día:
- Áreas, COS, CUS, CAS y niveles
- Qué logras:
- Que el participante revise su predio por dentro (medidas, subsuelo, servicios) y por fuera (entorno y competencia), calcule áreas por descomposición y por coordenadas, use escalas, pendientes y rampas, y traduzca COS, CUS, CAS y niveles a la huella de una torre con sus sótanos.
- Pieza del proyecto:
- Ficha técnica del predio
04Investigación y análisis de mercado
- Matemática del día:
- Promedio, mediana, ponderados, homologación
- Qué logras:
- Que el participante salga con un valor de referencia de mercado para su uso (precio o renta por m², tarifa), resuma comparables con promedio, mediana, ponderado y dispersión, homologue, mida absorción e inventario y verifique la capacidad de pago de cada prototipo.
- Pieza del proyecto:
- Estudio de mercado básico
05Factibilidad urbana, legal y técnica
- Matemática del día:
- Potencial constructivo, densidad, cajones
- Qué logras:
- Que el participante revise si lo que quiere construir es legal, calcule el potencial real (el menor de CUS, COS × niveles y densidad), los cajones y sótanos, la conveniencia del ICUS y los derechos municipales, y termine con su mayor y mejor uso legal.
- Pieza del proyecto:
- Dictamen de factibilidad
06Definición del producto inmobiliario
- Matemática del día:
- Mezcla de prototipos y capacidad de pago
- Qué logras:
- Que el participante defina su producto: cliente por prototipo, programa, planta tipo con núcleo y eficiencia, mezcla, amenidades y cajones, con precios, m² y ticket ponderados, y que lo diseñe hacia atrás desde la capacidad de pago del cliente.
- Pieza del proyecto:
- Ficha de producto
07Diseño del modelo de negocio
- Matemática del día:
- Margen, punto de equilibrio, valor residual
- Qué logras:
- Que el participante arme el negocio alrededor de su producto (tierra, capital, preventa, banco), calcule margen sobre ventas y sobre costo, equilibrio, valor residual de la tierra y el % equivalente en especie, y compare venta contra build to rent.
- Pieza del proyecto:
- Lienzo del modelo de negocio
08Diseño conceptual y aprovechamiento
- Matemática del día:
- Planta tipo, eficiencia, sótanos
- Qué logras:
- Que el participante convierta su producto en un test fit: corte, planta tipo, núcleo, volumetría, cajones, sótanos y cuadro de áreas, mida la eficiencia real de su torre y revise todo contra la norma.
- Pieza del proyecto:
- Aprovechamiento del predio
09Costos y presupuesto del desarrollo
- Matemática del día:
- Paramétricos, IVA no acreditable, inflación
- Qué logras:
- Que el participante convierta su cuadro de áreas en un presupuesto paramétrico (directo por fase, sótanos, IVA no acreditable, indirectos, comercialización y contingencia), calcule el estático con su precio mínimo y su colchón, y vea lo que cuestan el tiempo y el puente.
- Pieza del proyecto:
- Presupuesto paramétrico
10Modelo financiero y rentabilidad
- Matemática del día:
- Interés compuesto, VP, VF, flujo, VAN y TIR
- Qué logras:
- Que el participante pase sus nueve piezas a Mi_Modelo_Financiero.xlsx, entienda el flujo trimestral de una torre (preventa, obra, escrituración), calcule interés compuesto, valor presente, VAN, TIR, pico de capital y recuperación con tasa trimestral, y lea el dictamen con los tres estándares.
- Pieza del proyecto:
- Modelo financiero v1
11Estructuración de capital y financiamiento
- Matemática del día:
- Crédito puente, preventa, TIR del capital
- Qué logras:
- Que el participante estructure el capital de su proyecto: fuentes y usos al pico, preventa como llave del puente, crédito puente sobre saldos, hipoteca del comprador, TIR del capital contra la del proyecto, tierra en especie vía fideicomiso, cascada con preferente y refinanciamiento en renta.
- Pieza del proyecto:
- Estructura de capital
12Riesgos y estructura jurídica
- Matemática del día:
- Sensibilidad, escenarios, Monte Carlo
- Qué logras:
- Que el participante mida qué tan frágil es su proyecto (matriz de riesgos, tornado, quiebres, escenarios, Monte Carlo y colchón por palanca), asigne cada riesgo por contrato y entienda el fideicomiso, la aportación de la tierra y el régimen de propiedad en condominio de una torre.
- Pieza del proyecto:
- Matriz de riesgos
13Estrategia comercial y comercialización
- Matemática del día:
- Preventa, absorción, plan de pagos
- Qué logras:
- Que el participante convierta su meta comercial en meta financiera: preventa que abre el puente, lista por nivel y por etapa, plan de pagos que mueve el pico, descuento de contado con límite, embudo y presupuesto comercial, objetivos SMART y publicidad que cumple la NOM-247.
- Pieza del proyecto:
- Plan comercial
14Estructuración para inversionistas
- Matemática del día:
- VAN, TIR, múltiplo, DuPont
- Qué logras:
- Que el participante lea su modelo como un comité de inversión (proyecto y capital), pase de «no es negocio» a «es negocio» sólo con palancas justificadas y medidas por su colchón, calcule indicadores, DuPont, term sheet y valor esperado, y arme su pitch de 10 diapositivas.
- Pieza del proyecto:
- Pitch para inversionistas
15Presentación final · Demo Day
- Matemática del día:
- Defender los números
- Qué logras:
- Presentar y defender tu Proyecto Ejecutivo como lo haría un inversionista: ocho minutos de pitch y preguntas con el modelo abierto, y una rúbrica para calificar tu trabajo.
- Pieza del proyecto:
- Proyecto Ejecutivo final
Qué incluye
- Diapositivas narradas de cada una de las 15 sesiones
- Excel de ejercicios por sesión, con celdas que se revisan solas y las respuestas al final de cada sesión
- Plantillas de modelo financiero, de pitch y de proyecto ejecutivo
- El modelo financiero del caso guía ya resuelto, para comparar contra el tuyo
- Una pieza de tu propio proyecto por sesión, hasta armar el proyecto ejecutivo completo
- Acceso a tu ritmo, con tu progreso guardado
Desarrollado para el taller de CMIC Jalisco, ahora en línea y a tu ritmo.