El enganche de un departamento suele ir del 5% al 20% del precio, según la CONDUSEF. Cómo se combina con el crédito hipotecario, qué gastos van aparte y un ejemplo con números.
El enganche del crédito hipotecario para un departamento suele ir del 5% al 20% de su valor, según la CONDUSEF, y los bancos suelen financiar hasta el 90%. Como el 90% es el máximo habitual de financiamiento, el enganche mínimo práctico con un banco ronda el 10%; el 5% aplica a esquemas específicos que se confirman con la institución. El porcentaje exacto depende de la institución, del producto y de tu perfil de crédito.
En preventa, el calendario de pagos de la desarrolladora suele pedir más, de 20% a 30%, como se explica en crédito hipotecario para preventa.
El enganche no es el único dinero que necesitas el día de la firma: los gastos de la operación van aparte.
Cómo se arma el pago de un departamento
Un departamento nuevo se paga normalmente con tres piezas:
- Enganche: dinero propio que aportas.
- Crédito hipotecario: el banco financia el resto del valor.
- Gastos de la operación: se pagan aparte; confirma con tu banco cuáles aplican. El detalle de la escrituración está en cuánto cuesta escriturar un departamento.
Un ejemplo con números
Supón un departamento de $3,000,000. El ejemplo es ilustrativo, no una oferta de crédito:
| Enganche | Monto de enganche | Monto a financiar |
|---|---|---|
| 10% | $300,000 | $2,700,000 |
| 20% | $600,000 | $2,400,000 |
Con 10% financias $2,700,000; con 20%, $2,400,000. La diferencia de $300,000 es dinero que, si lo financias, genera intereses durante el plazo y se refleja en la mensualidad. Con $3,000,000, cada punto de enganche son $30,000. A estos montos hay que sumar los gastos de la operación.
El enganche en preventa
En una preventa compras antes de que el edificio esté terminado, y cada desarrollo fija en su contrato cómo se paga. Esa información debe estar por escrito, con fechas y montos. El procedimiento completo está en cómo comprar un departamento en preventa.
Lo que conviene revisar:
- Calendario de pagos, con fechas y monto de cada uno.
- Qué pasa si el crédito se aprueba por menos de lo esperado: de dónde sale la diferencia.
- Qué ocurre con lo pagado si la entrega se retrasa o si decides no continuar.
Sobre el momento del avalúo y cómo afecta el monto del crédito, consulta después del avalúo: qué sigue.
Usar la subcuenta de vivienda como parte del enganche
Si tienes ahorro en la subcuenta de vivienda, pregunta a Infonavit cuánto saldo tienes, qué parte del valor del inmueble permite aplicar y si puede combinarse con un crédito bancario. No cuentes con ese dinero hasta tenerlo confirmado por escrito.
Cómo decidir tu enganche
- Calcula tu mensualidad máxima antes del enganche; es el límite real.
- Deja un colchón líquido para gastos de escrituración y mudanza. Con $3,000,000, cada punto de enganche son $30,000.
Los pasos del crédito están en crédito hipotecario para preventa, y si compras con idea de inversión, en invertir en preventa inmobiliaria en Guadalajara. Ninguna plusvalía está garantizada: el valor futuro depende del mercado.
Este artículo es informativo; confirma porcentajes y requisitos con la institución que otorgue tu crédito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el enganche de un departamento?
La CONDUSEF indica que el enganche del crédito hipotecario suele estar entre el 5% y el 20% del valor del inmueble; con banco, lo práctico ronda el 10%. El porcentaje exacto lo define cada institución según el producto y tu perfil. En preventa, el calendario de la desarrolladora suele pedir de 20% a 30%.
¿Qué porcentaje financia el banco?
Los bancos suelen prestar hasta el 90% del valor, según la CONDUSEF, aunque depende de la institución, tus ingresos y tu historial.
¿El enganche incluye la escrituración?
No. Los gastos de la operación y la escrituración se pagan aparte del enganche; confirma el desglose con tu banco y tu notario.
¿En una preventa el enganche se paga de golpe?
Depende del desarrollo. El calendario de pagos debe constar por escrito en el contrato, con fechas y montos.
¿Se puede comprar un departamento sin enganche?
Depende de la institución y de tu situación. Si tienes ahorro en la subcuenta de vivienda, pregunta a Infonavit qué parte puedes aplicar como enganche y confírmalo con el banco antes de contar con ello.
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