Comprar un departamento cuesta más que su precio: enganche, escrituración, avalúo y gastos de mudanza se suman. Un ejemplo con números para Guadalajara y Zapopan.
Comprar un departamento cuesta el precio del inmueble más un 14% a 28% adicional en dinero que debes tener en efectivo al firmar, según el enganche que elijas: la CONDUSEF ubica el enganche hipotecario entre 5% y 20% del valor, y los gastos de escrituración suelen ir de 4% a 8% como referencia de mercado en México. Esas cifras cambian por institución, notario y desarrollo, así que son un punto de partida, no una cotización.
Qué se necesita para comprar un departamento
Además del dinero, necesitas ingresos comprobables, buen historial crediticio si pides crédito y tus documentos en orden; la lista está en documentos para comprar un departamento. Del lado del dinero, estas son las cinco partidas:
Las cinco partidas de un presupuesto completo
- Enganche: el dinero propio que aportas. Con banco, lo práctico ronda el 10%.
- Crédito: el resto del precio, que pagas en mensualidades durante años.
- Escrituración: notario, impuesto sobre adquisición, registro y certificados.
- Avalúo y trámites del crédito: el banco pide un avalúo y puede cobrar otros conceptos de apertura.
- Gastos de entrada: mudanza, mobiliario, cortinas, y la cuota de mantenimiento del edificio.
El detalle del enganche está en cuánto es el enganche de un departamento y el de la escrituración en cuánto cuesta escriturar un departamento. Aquí los sumamos.
Un ejemplo con un departamento de $3,000,000
El ejemplo es ilustrativo, no una oferta de crédito ni una cotización:
| Concepto | Con 10% de enganche | Con 20% de enganche |
|---|---|---|
| Enganche | $300,000 | $600,000 |
| Escrituración (4% a 8%) | $120,000 a $240,000 | $120,000 a $240,000 |
| Efectivo al firmar | $420,000 a $540,000 | $720,000 a $840,000 |
| Monto a financiar | $2,700,000 | $2,400,000 |
La escrituración se calcula sobre el valor del inmueble, no sobre el crédito, por eso no baja si das más enganche. Lo que sí baja es el monto financiado y, con él, la mensualidad y los intereses totales.
Lo que se olvida al presupuestar
- Avalúo del banco. Es un costo aparte y lo define el perito. Pregunta si el banco lo incluye o lo cobra.
- Comisión por apertura y seguros. Los créditos hipotecarios suelen incluir seguro de vida y de daños. Pide el CAT (costo anual total) por escrito para comparar ofertas entre bancos.
- Mantenimiento mensual. Un edificio con amenidades cobra cuota; pregunta el monto y qué incluye. Si te interesa el tema, lee me pueden obligar a pagar mantenimiento.
- Predial y servicios. Se pagan desde que recibes la unidad.
- Mudanza y equipamiento. Un departamento nuevo suele entregarse sin cocina integral completa ni cortinas, según el desarrollo.
Si compras en preventa
En preventa el calendario de pagos de la desarrolladora suele pedir un porcentaje mayor al inicio, y el crédito se ejerce hacia la entrega. Eso mueve cuándo necesitas el dinero, no cuánto. La mecánica está en crédito hipotecario para preventa. Revisa también qué gastos incluye el precio y cuáles quedan fuera.
Cuánto debo ahorrar para comprar un departamento
Como regla práctica, ahorra el enganche más los gastos de escrituración. Para un departamento de $3,000,000 son entre $420,000 y $540,000 con 10% de enganche, es decir entre 14% y 18% del precio. Si compras en preventa, parte de ese ahorro se va entregando durante la obra.
Cómo armar tu número en tres pasos
- Parte de tu mensualidad máxima, no del precio del departamento. Es el límite real.
- Suma enganche y escrituración con un margen: usa el extremo alto del rango.
- Deja un colchón líquido para los primeros meses después de la entrega.
Si buscas ver qué departamentos en desarrollo existen en la zona, revisa los proyectos de OBJETIVA.
Este artículo es informativo; confirma montos y porcentajes con tu banco y tu notario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un departamento?
Además del enganche, que según la CONDUSEF va de 5% a 20% del valor, suma los gastos de escrituración, que como referencia de mercado suelen ir de 4% a 8%. Con un departamento de $3,000,000 y 10% de enganche, el efectivo al firmar queda entre $420,000 y $540,000.
¿El precio del departamento incluye la escrituración?
Normalmente no. Los gastos de escrituración los cubre el comprador salvo pacto distinto. En preventa, revisa en el contrato qué incluye el precio.
¿Qué se necesita para comprar un departamento?
Ingresos comprobables, historial crediticio sano si financias, tus documentos y el dinero del enganche y de la escrituración. Con 10% de enganche, el efectivo al firmar de un departamento de $3,000,000 ronda entre $420,000 y $540,000.
¿Cuánto debo ahorrar para comprar un departamento?
Al menos el enganche más los gastos de escrituración, y un colchón para mudanza, mobiliario y primeras cuotas. Calcula siempre desde la mensualidad que puedes pagar.
¿Qué gastos se pagan cada mes después de comprar?
La mensualidad del crédito, la cuota de mantenimiento del edificio, el predial (con la periodicidad de tu municipio) y los servicios.
¿Conviene dar más enganche?
Reduce el monto financiado y los intereses, pero consume liquidez. Conviene dejar un colchón antes de aportar el máximo.
¿Quieres analizar una oportunidad?