Sí: en un condominio de Jalisco la cuota de mantenimiento es una obligación del propietario. Qué dice el Código Civil, cómo se calcula, qué pasa si no pagas y cuándo sí puedes inconformarte.
Sí, te pueden obligar a pagar mantenimiento. En Jalisco el Código Civil establece que los condóminos deben aportar dinero para el mantenimiento de las instalaciones comunes y para un fondo de reserva, cada uno según el porcentaje que su unidad representa en el condominio (artículo 1026). La cuota es una obligación del propietario, fijada en el Código Civil.
De dónde sale la obligación
Al comprar un departamento adquieres tu unidad y una parte de las áreas comunes. Esa parte tiene un porcentaje, y el porcentaje decide cuánto pagas. La forma de pagar las cuotas debe constar en la escritura constitutiva del condominio (artículo 1006), y el reglamento interior fija los detalles. Para entender la figura completa, revisa el régimen de propiedad en condominio.
Dos precisiones del artículo 1026:
- Si algo lo usan solo algunos, como un elevador o una escalera de un grupo de unidades, esos gastos los pagan únicamente quienes lo usan.
- Una obra de mejora que la asamblea autorice debe decir también cómo se paga.
Qué cubre la cuota
La cuota se divide en cuota ordinaria, fondo de reserva y cuota extraordinaria; el detalle de cada una está en el régimen de propiedad en condominio. Un ejemplo ilustrativo del reparto: si tu departamento representa 2% del condominio y el presupuesto mensual aprobado es de $200,000, tu cuota ordinaria sería de $4,000 al mes. Los números son un ejemplo, no una referencia de mercado.
Qué pasa si no pagas
Las cuotas se pagan por adelantado, en la fecha fijada. Si no pagas, el Código Civil de Jalisco prevé estas consecuencias:
- Perjuicio por mora. Quien no paga en fecha cubre como perjuicio hasta el interés moratorio promedio de las dos mayores instituciones de crédito, en préstamos ordinarios quirografarios a 30 días, según el reglamento (artículo 1028).
- Cobro judicial. Pasados 90 días del vencimiento, un estado de cuenta firmado por el administrador y aprobado por el presidente del consejo de administración puede servir como título ejecutivo (artículo 1029). Es la vía para demandar el pago.
- Responsabilidad de quien ocupa. Quien usa la unidad por cualquier título, como un inquilino, responde solidariamente con el propietario por las cuotas (artículo 1029).
Además, con una deuda abierta tendrás problemas para vender: te pedirán una carta de no adeudo de mantenimiento y conviene preguntar a tu notario si la exige.
Cuándo sí puedes inconformarte
Tienes derecho a revisar en qué se gasta la cuota. El administrador debe entregar el estado de cuentas al condómino que lo pida, o tenerlo a disposición en la oficina de administración, en la primera quincena de enero, abril, julio y octubre, con gastos, ingresos, cuotas vencidas, deudores y saldos (artículo 1012, fracción VII). Si no lo entrega, o los números no cuadran, puedes reclamarlo por escrito.
Para inconformarte:
- Pide por escrito el desglose del presupuesto y de los gastos.
- Revisa si la cuota o la cuota extraordinaria la aprobó la asamblea con el quórum que marca el reglamento.
- Lleva el tema a la asamblea o al consejo de administración, según lo que diga tu reglamento.
- Si no se resuelve, un abogado puede valorar la vía judicial.
El artículo 1031 manda al arbitraje del consejo de administración las controversias entre condóminos sobre el uso de sus unidades y de los bienes comunes; las demás se resuelven ante el juez de primera instancia. Revisa en tu reglamento a quién corresponde una inconformidad por cuotas.
Dejar de pagar genera el perjuicio por mora del artículo 1028; consulta a un abogado antes de retener cuotas.
Si compras para rentar
La cuota es un costo fijo que baja tu rendimiento neto. Cuenta con ella al calcular, como se explica en rentabilidad de un departamento en renta. Antes de comprar, pide el monto vigente, el estado del fondo de reserva y las últimas actas de asamblea.
Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. Las reglas específicas están en la escritura y el reglamento de cada condominio.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio pagar la cuota de mantenimiento en un condominio?
Sí. El Código Civil de Jalisco establece que los condóminos aportan dinero para el mantenimiento de las instalaciones comunes y para un fondo de reserva, en proporción al porcentaje de su unidad (artículo 1026).
¿Cómo se calcula mi cuota?
Según el porcentaje que tu unidad representa en el condominio, definido en la escritura constitutiva. La asamblea aprueba el presupuesto y el reglamento fija los detalles.
¿Qué pasa si dejo de pagar?
Debes un perjuicio por mora calculado con interés moratorio (artículo 1028) y, pasados 90 días del vencimiento, el administrador puede usar un estado de cuenta firmado como título ejecutivo para cobrar por vía judicial (artículo 1029).
¿El inquilino también responde?
Sí. Quien ocupa o usa la unidad por cualquier título responde solidariamente con el condómino por las cuotas ordinarias y extraordinarias (artículo 1029).
¿Puedo pedir cuentas al administrador?
Sí. Debe entregar el estado de cuentas (gastos, ingresos, cuotas vencidas, deudores y saldos) al condómino que lo pida, o tenerlo a disposición en la administración, en la primera quincena de enero, abril, julio y octubre, y llevar libros de actas e ingresos y egresos (artículo 1012).
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