Rendimiento bruto, rendimiento neto y cap rate no son lo mismo, y la diferencia entre ellos suele ser de dos o tres puntos porcentuales. Las fórmulas, los gastos que casi nadie resta y cómo leer el resultado.
El número que casi todos calculan mal
La pregunta "¿cuánto deja rentar un departamento?" se responde casi siempre con una división rápida: renta anual entre precio de compra. Ese número existe, tiene nombre y sirve para comparar de golpe, pero no es lo que termina en tu bolsillo. Entre ese porcentaje y el dinero real hay una lista de gastos que se descuentan todos los años, llueva o truene.
Tres indicadores distintos se confunden bajo la misma palabra:
| Indicador | Qué mide | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Rendimiento bruto | Renta anual sobre precio de compra | Comparar rápido varias opciones |
| Rendimiento neto | Renta anual menos gastos, sobre inversión total | Saber el flujo real |
| Cap rate | Ingreso operativo neto sobre valor del inmueble | Valuar el activo, no la operación |
La diferencia entre el primero y el segundo suele ser de dos a tres puntos porcentuales. En una inversión de varios millones de pesos, esos puntos son la diferencia entre un negocio y una molestia.
Rendimiento bruto: la fórmula de servilleta
Rendimiento bruto = (renta mensual x 12) entre precio de compra, por 100.
Un departamento de 3,500,000 pesos que se renta en 19,000 al mes:
- Renta anual: 19,000 x 12 = 228,000
- 228,000 entre 3,500,000 = 0.0651
- Rendimiento bruto: 6.5% anual
En el mercado mexicano se considera saludable un rendimiento bruto residencial entre 5% y 8% anual. Como referencia práctica, la renta mensual de mercado suele ubicarse entre 0.8% y 1.1% del valor del inmueble. Si te ofrecen un departamento donde la renta esperada representa 0.5% mensual del precio, o el precio está alto, o la renta que te proyectaron es optimista.
Este número sirve para descartar, no para decidir.
Los gastos que hay que restar
Aquí se separa el cálculo serio del cálculo de folleto. Estos conceptos salen de la renta todos los años:
Vacancia. El departamento no se renta 12 de 12 meses durante toda su vida. Entre inquilinos hay meses muertos y hay que presupuestarlos. En zonas de alta demanda se estima entre 5% y 8% anual; en zonas de demanda irregular, más.
Cuota de mantenimiento del condominio. En un desarrollo vertical con amenidades puede ir de 1,500 a 4,000 pesos mensuales o más, según el nivel de servicios. Es el gasto que más subestiman los inversionistas primerizos, y crece con la antigüedad del edificio.
Impuesto predial. Anual, sobre el valor catastral del inmueble.
Administración de la renta. Si contratas a un tercero para buscar inquilino, cobrar y atender incidencias, cuesta entre 5% y 10% de la renta mensual, más una comisión de colocación al inicio del contrato.
Póliza jurídica o investigación de inquilino. Alrededor de un mes de renta cada vez que cambia el inquilino. Es barata comparada con un juicio de desocupación.
Seguro del inmueble y mantenimiento del interior. Pintura, plomería, electrodomésticos, el boiler que falla. Como regla conservadora, aparta entre 5% y 10% de la renta anual para conservación.
ISR por arrendamiento. Los ingresos por renta pagan impuesto. Hay dos rutas: deducción opcional del 35% de los ingresos más el predial, o deducciones reales comprobadas. Cuál conviene depende de tu situación fiscal; eso se resuelve con contador, no con un artículo.
Rendimiento neto: el número que sí importa
Rendimiento neto = (renta anual menos gastos anuales) entre inversión total, por 100.
Ojo con el denominador: inversión total, no precio de lista. La inversión total incluye los gastos de cierre, que en México pesan. Escrituración, avalúo, impuesto sobre adquisición de inmuebles y honorarios notariales suman típicamente entre 4% y 8% del valor de la operación, como se desglosa en la guía de cuánto cuesta escriturar un departamento. Si además lo amueblas para renta, súmalo.
Retomando el ejemplo:
- Precio: 3,500,000
- Gastos de cierre estimados, 6%: 210,000
- Inversión total: 3,710,000
Gastos anuales estimados:
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Vacancia (6% de la renta) | 13,680 |
| Mantenimiento del condominio (2,200 al mes) | 26,400 |
| Predial | 6,000 |
| Administración (8% de lo cobrado) | 17,145 |
| Reserva de conservación (6%) | 13,680 |
| Seguro | 4,000 |
| Total | 80,905 |
- Renta anual menos gastos: 228,000 menos 80,905 = 147,095
- 147,095 entre 3,710,000 = 0.0396
- Rendimiento neto: 4.0% anual, antes de ISR
El rendimiento bruto decía 6.5%. El neto dice 4.0%. Ninguno de los dos miente: miden cosas distintas. El que paga tus cuentas es el segundo.
Cap rate: no es lo mismo que tu rendimiento
El cap rate se calcula como ingreso operativo neto anual entre el valor del inmueble. Se parece al rendimiento neto, pero su propósito es distinto: es una herramienta de valuación del activo, no de medición de tu operación. Por eso se calcula sobre el valor de mercado del inmueble y no sobre lo que tú pagaste, y por eso no descuenta financiamiento ni impuestos personales.
Los rangos que se manejan en México para 2026 rondan 4% a 7% en residencial, 6% a 9% en comercial y 7% a 11% en industrial. Un cap rate alto no significa "mejor inversión": normalmente significa más riesgo, más vacancia esperada o menos apreciación del terreno. Los activos en las mejores zonas suelen tener cap rate bajo precisamente porque el mercado paga por su estabilidad.
Lo que la fórmula no incluye: la plusvalía
Todo lo anterior mide flujo, el dinero que entra cada mes. La segunda mitad del retorno de un inmueble es la apreciación del valor, y no aparece en ninguna de estas fórmulas.
Un departamento con rendimiento neto de 4% en una zona consolidada, cuyo valor sube de forma sostenida, puede terminar entregando más retorno total que uno con rendimiento neto de 6% en una zona sin dinámica urbana. Qué hace que una zona aprecie y otra no es un tema propio, y lo tratamos en plusvalía inmobiliaria en Zapopan y Guadalajara.
La lectura correcta es sumar las dos piezas y evaluar el horizonte completo, no elegir por el porcentaje más grande de la tabla.
Cómo cambia el cálculo si compras en preventa
Comprar en preventa mueve dos variables al mismo tiempo:
- Precio de entrada más bajo. El denominador de la fórmula baja, así que a igualdad de renta el rendimiento sube.
- Periodo sin ingreso. Durante la construcción pagas enganche y mensualidades sin recibir un peso de renta. Ese tiempo tiene costo de oportunidad y debe entrar en el análisis del periodo completo.
Por eso comparar "rendimiento de preventa" contra "rendimiento de entrega inmediata" con la misma fórmula anual es un error de método: son flujos con calendarios distintos. Los puntos que conviene revisar antes de firmar están en la guía de cómo comprar un departamento en preventa.
Errores que inflan el número
- Usar la renta que pide el vecino, no la que se cierra. El precio de publicación y el precio de contrato no son el mismo dato. Pregunta por operaciones cerradas.
- Suponer 12 meses rentados siempre. La vacancia es un costo, no una excepción.
- Olvidar los gastos de cierre en el denominador. Cambia el resultado casi medio punto.
- No presupuestar la reserva de conservación. El gasto no aparece cada mes, aparece completo el año que falla algo.
- Ignorar el ISR. Es un flujo de salida real, no un tecnicismo.
Antes de decidir, define el objetivo
No todas las inversiones inmobiliarias buscan lo mismo. Hay quien necesita flujo mensual estable, quien busca apreciación de capital a diez años, y quien prefiere participar del margen de un desarrollo en lugar de comprar una unidad terminada. Cada objetivo se mide con indicadores distintos, y el mismo inmueble puede ser excelente para uno y mediocre para otro.
Si quieres ver cómo se estructuran las alternativas y qué perfil corresponde a cada una, revisa la sección de inversión inmobiliaria y el portafolio de proyectos en la Zona Metropolitana de Guadalajara. Los números concretos de cada oportunidad se analizan caso por caso: ningún rendimiento está garantizado, y quien te lo prometa por escrito debería encender una alarma.
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