Nuevo o usado: cómo cambian la garantía, el costo total y el estado físico. Qué dice la ley sobre defectos en vivienda nueva y sobre vicios ocultos en una usada.
La diferencia legal más importante entre un departamento nuevo y uno usado es la garantía: según el artículo 73 Quáter de la Ley Federal de Protección al Consumidor, quien vende vivienda nueva debe ofrecer una garantía de al menos cinco años para problemas estructurales, tres para impermeabilización y uno para los demás elementos. En una usada no hay esa garantía; solo queda el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil. Confirma siempre el texto vigente.
Las dos opciones
- Nuevo. Lo vende una desarrolladora, nadie lo ha habitado y el precio es el de su lista vigente. Si compras antes de que el edificio esté terminado (preventa), la garantía y la entrega dependen del proyecto: los pasos están en cómo comprar un departamento en preventa.
- Usado. Lo vende un propietario. Su precio se contrasta con un avalúo o con comparables de la zona, y el edificio ya muestra cómo envejece.
Comparación
| Concepto | Nuevo | Usado |
|---|---|---|
| Precio | El de lista vigente; en preventa, compáralo contra la lista del mismo proyecto terminado, por escrito | Se contrasta con avalúo o comparables de la zona |
| Entrega | Inmediata, próxima o después de la obra si es preventa | Inmediata |
| Garantía de la vivienda | Aplica (LFPC 73 Quáter) | No hay; solo vicios ocultos |
| Riesgo principal | Retraso del proyecto en preventa; pagar el precio de lista completo | Defectos que no ves |
| Personalización | Limitada, o posible en algunos proyectos en preventa | Remodelas a tu costo |
| Crédito | Más directo; en preventa, planea el momento del avalúo | Depende del estado y la documentación |
Garantía y defectos
En vivienda nueva, la desarrolladora responde por defectos durante los plazos de garantía. La norma oficial NOM-247-SE-2021 regula la comercialización de vivienda; el contrato debe indicar qué cubre la garantía y cómo se reclama.
En vivienda usada, el vendedor responde por defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso. El artículo 2149 del Código Civil Federal fija seis meses desde la entrega para ejercer las acciones por vicios ocultos; cada estado tiene su propio código y el plazo puede variar, confírmalo con tu notario. Lo que está a la vista al comprar no se reclama después.
Trámites y costos
En ambos casos se escritura ante notario, con impuestos y gastos que explicamos en cuánto cuesta escriturar un departamento. Con crédito, el banco pide avalúo, y lo que sigue después está en después del avalúo. La lista de papeles está en documentos para comprar un departamento.
En una usada, además, pide recibos de mantenimiento y el estado del condominio; el régimen se explica en régimen de propiedad en condominio.
Para vivir o para rentar
Para vivir, compara la garantía de 5, 3 y 1 años de una nueva contra lo que costaría reparar una usada, y suma mudanza, mantenimiento y enganche. Para rentar, calcula la rentabilidad con la renta real de la zona; el método está en rentabilidad de un departamento en renta. La renta o la plusvalía no están garantizadas en ninguna de las opciones.
Qué revisar antes de decidir
- Quién vende y con qué documentos. Para verificar a una desarrolladora, mira cómo saber si una inmobiliaria es legal.
- Qué dice el contrato sobre garantía y entrega.
- El estado físico, con una revisión técnica en una usada.
- El costo total: precio, escrituración, mantenimiento y, en preventa, el costo de esperar.
- El historial de entregas de la desarrolladora.
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Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más, departamento nuevo o usado?
El nuevo trae garantía legal de 5, 3 y 1 años (LFPC 73 Quáter); el usado solo tiene el saneamiento por vicios ocultos, pero puedes ver su estado real. Compara el costo total: precio, escrituración, mantenimiento y reparaciones.
¿Qué garantía tiene un departamento nuevo?
Según el artículo 73 Quáter de la Ley Federal de Protección al Consumidor, al menos cinco años para problemas estructurales, tres para impermeabilización y uno para los demás elementos. Confirma el texto vigente y qué dice tu contrato.
¿Y si el departamento usado tiene defectos?
Aplica el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil: el vendedor responde por defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso. El artículo 2149 del Código Civil Federal fija seis meses desde la entrega para ejercer las acciones por vicios ocultos; cada estado tiene su propio código y el plazo puede variar, confírmalo con tu notario.
¿Comprar en preventa es más riesgoso que comprar nuevo?
Tiene un riesgo distinto: que el proyecto se retrase o no se concluya. Verifica a la desarrolladora, su historial y qué dice el contrato antes de pagar.
¿Cuál es mejor para rentar?
Calcula la rentabilidad con el precio total, el mantenimiento y la renta real de la zona, como se explica en la guía de rentabilidad de un departamento en renta. Ninguna opción garantiza renta ni plusvalía.
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