Después del avalúo, qué sigue: del dictamen a la escritura

Después del avalúo sigue una secuencia concreta: el banco emite su dictamen de crédito, después la autorización o carta de oferta, el notario prepara la escritura, se calcula y paga el impuesto de transmisión, se firma ante notario y la escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. El avalúo en sí tiene una vigencia de seis meses contados desde su fecha de emisión, siempre que no cambien las características físicas del inmueble ni las condiciones generales del mercado; lo fija la Sociedad Hipotecaria Federal para los avalúos que respaldan créditos garantizados a la vivienda (Reglas de Carácter General para la Valuación de Inmuebles, SHF, DOF). Si compraste con crédito hipotecario y ya tienes el dictamen del perito en la mano, lo que falta no es trámite menor: es la parte donde el banco decide, el notario interviene y tu propiedad queda inscrita.

Esta guía ordena esos pasos, explica por qué el avalúo tiene fecha de caducidad y qué hacer si se te vence antes de firmar.

Qué es exactamente el avalúo en el proceso de crédito

El avalúo es el dictamen de un perito valuador, autorizado por una Unidad de Valuación registrada ante la SHF o por el banco, que determina el valor comercial del inmueble. En la práctica, el banco calcula el monto del crédito sobre el menor entre el precio de compra que acordaste y el valor que certifica el perito, y de ahí sale el porcentaje de financiamiento (aforo, o relación entre préstamo y valor) que realmente te autorizan. Es una práctica común del sector; confírmalo con tu banco, porque cada institución puede fijar su propia política de crédito.

Si quieres el desglose de cuánto cuesta el avalúo como parte de los gastos notariales y quién lo paga, eso ya lo cubrimos en cuánto cuesta escriturar un departamento. Aquí nos enfocamos en lo que sigue una vez que el dictamen ya está listo.

El paso a paso después del avalúo

1. El banco emite el dictamen de crédito

Con el avalúo, tu buró de crédito y tu capacidad de pago ya verificados, el área de crédito del banco corre el expediente completo y emite un dictamen: aprueba, condiciona o rechaza. Es un paso interno, no uno que tú gestiones, pero sí uno que puede pedirte documentos adicionales si el valor del avalúo resultó distinto al esperado (por ejemplo, si quedó por debajo del precio de compra, lo que reduce el monto que te prestan y te obliga a cubrir la diferencia con enganche).

2. Autorización o carta de oferta

Si el dictamen es favorable, el banco emite la autorización formal del crédito, también llamada carta de oferta o carta de instrucción notarial según la institución. Ese documento fija el monto, la tasa, el plazo y las condiciones definitivas, y es el que el notario necesita para preparar la escritura. Conviene revisar esta carta con cuidado porque es la versión final de las condiciones, no una cotización: cualquier diferencia contra lo que te ofrecieron al inicio debe aclararse antes de firmar.

Aquí también entra la vigencia de la autorización bancaria, que no es la misma que la del avalúo: cada institución fija su propio plazo, confírmalo con tu banco, y lo revisamos en el apartado de preventa más abajo y en crédito hipotecario para preventa.

3. El notario prepara la escritura

Con la autorización en mano, el expediente pasa a la notaría. El notario pide certificado de libertad de gravamen, confirma que no haya adeudos de predial ni de agua, calcula el ISAI y los derechos de registro, y redacta la escritura de compraventa con garantía hipotecaria.

4. Pago del ISAI

En Jalisco, el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales (equivalente al ISAI de otras entidades) lo regula la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, y lo recauda cada municipio sobre el valor de referencia del inmueble que fije esa ley; conviene confirmar con el notario el criterio exacto aplicable al caso. El notario lo calcula y lo retiene como parte del cierre; el detalle de montos aproximados y quién lo paga está en el artículo de costos de escrituración ya mencionado.

5. Firma ante notario

El día de la firma, comprador, vendedor (o la desarrolladora) y el representante del banco formalizan el acto. El banco libera los recursos contra la firma de la escritura, no antes. Si compraste en preventa, esto coincide con la entrega, no con el inicio de la obra: la lógica completa de ese esquema está en crédito hipotecario para preventa y en cómo comprar un departamento en preventa.

6. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

La escritura firmada se envía al Registro Público de la Propiedad del estado para su inscripción, que es el acto que te hace oponible frente a terceros como dueño. Esta inscripción también registra la hipoteca a favor del banco como garantía del crédito. El trámite tarda según la carga de cada Registro Público; confírmalo con la notaría, aunque la propiedad y la obligación hipotecaria ya existen jurídicamente desde la firma.

Un avalúo tiene vigencia: por qué importa

La vigencia del avalúo no es un formalismo. El valor comercial de un inmueble puede moverse si cambian las condiciones del mercado o si el propio inmueble sufre modificaciones físicas, y el banco necesita que la garantía que respalda el crédito siga siendo representativa del valor real al momento de escriturar. Por eso la SHF limita el dictamen a seis meses desde su fecha de emisión (Reglas de Carácter General para la Valuación de Inmuebles, SHF).

Este mismo plazo de seis meses es el que opera en la práctica para los créditos Infonavit: si el proceso de compraventa se alarga más allá de ese periodo, el sistema del Instituto bloquea el expediente y exige actualizar el avalúo, lo que implica pagar de nuevo los honorarios del perito (Lineamientos de Avalúos, Infonavit).

No confundas la vigencia del avalúo con la vigencia de la autorización o carta de oferta del banco: son dos relojes distintos. La autorización bancaria corre con su propio plazo, que fija cada institución; verifícalo directamente con tu banco antes de dar por hecho una fecha.

Qué pasa si el avalúo vence antes de escriturar

Si la firma se retrasa (por documentación pendiente, por un trámite lento del vendedor, por demoras de la desarrolladora en preventa) y el avalúo cumple sus seis meses antes de llegar a la notaría, el banco no puede usarlo para desembolsar el crédito. Lo que sigue, en la práctica, es:

• Se solicita un avalúo de actualización o uno nuevo. Según el banco y cuánto haya pasado, puede bastar una ratificación del valor o se requiere un avalúo completo otra vez, con su costo correspondiente.
• El trámite vuelve a correr sobre el nuevo dictamen. Si el valor cambió de forma relevante, también puede ajustarse el monto que te autorizan.
• Conviene avisar al banco apenas se vea venir el retraso, no esperar a que venza. Reprogramar antes de la fecha límite suele ser más simple que reabrir el expediente después.

La manera de evitar este problema es no solicitar el avalúo demasiado pronto: pedirlo cuando la fecha de firma ya esté razonablemente cerca, no al inicio del proceso.

El caso de la preventa: avalúo de un departamento que no existe todavía

En una compra en preventa, la secuencia cambia porque el departamento, al momento de evaluarlo, puede ser solo un plano o una obra a medio terminar. Ahí el perito no avalúa lo construido, sino lo que existirá, con base en el proyecto ejecutivo, los acabados especificados y el avance real de obra, cuando aplica un avalúo de obra en proceso o un avalúo "bajo proyecto".

Esto conecta directo con una regla que ya explicamos en crédito hipotecario para preventa: el banco no desembolsa hasta que exista una unidad escriturable, así que el crédito (y el avalúo que lo sostiene) se tramita cerca de la entrega, no al apartar la unidad. Pedir el avalúo y la autorización bancaria meses antes de que la obra esté lista no solo es prematuro: corre el riesgo de que venza antes de que haya algo que escriturar.

Si todavía estás decidiendo si comprar en preventa te conviene, el proceso completo (apartado, enganche en parcialidades, y en qué momento entra el crédito) está en cómo comprar un departamento en preventa. Si buscas un desarrollo vertical en Zapopan o Guadalajara, puedes revisar los proyectos de OBJETIVA y preguntar en qué etapa de obra está cada uno y con qué bancos se puede tramitar el crédito.