Corrida financiera de un proyecto inmobiliario: qué es, qué lleva y cómo se lee

La corrida financiera de un proyecto inmobiliario es la proyección, periodo por periodo, de cuánto dinero entra y cuánto sale desde que se compra el terreno hasta que se vende la última unidad, y de ahí sale si el proyecto deja utilidad. Con el mismo terreno el resultado puede cambiar por completo: en el caso guía del curso de Vivienda horizontal de OBJETIVA (el Predio El Verde, 70 casas en Tesistán, Zapopan), el modelo base da un margen de -0.4% y el modelo ajustado llega a 15.3%. Son cifras de un ejemplo de escuela, no un rendimiento esperado.

Qué es una corrida financiera y para qué sirve

También se le llama modelo financiero o flujo de caja del proyecto. Casi siempre vive en una hoja de Excel y responde cuatro preguntas antes de gastar el primer peso:

• ¿Conviene comprar este terreno al precio que piden?
• ¿Cuánto capital hace falta y en qué mes se necesita?
• ¿Cuánto queda al final, y qué tan sensible es ese resultado a un error de cálculo?
• ¿Qué se le puede mostrar a un banco, a un socio o al dueño del terreno?

La piden quienes ponen dinero o tierra: el banco que evalúa un crédito puente, el socio inversionista y el propietario que piensa aportar su terreno a una desarrolladora. También la necesita el propio desarrollador, porque es la forma de ver el negocio completo antes de comprometerse.

No confundir con la corrida de un crédito

La búsqueda "corrida financiera" también se usa para la tabla de pagos de un crédito hipotecario (cuánto se paga cada mes de capital e intereses). Este artículo trata la del proyecto: la que usa quien desarrolla, no quien compra una vivienda.

Qué datos lleva

Cada número de la corrida debe venir de un estudio previo. Si un precio o un costo aparece sin origen, la corrida solo refleja lo que alguien deseaba que saliera.

Cómo se arma, paso a paso

1. Define el calendario. Los proyectos se modelan por trimestre o por mes, desde la compra del terreno hasta la última escrituración.
2. Proyecta los ingresos. No se vende todo el primer mes. Se estima cuántas unidades se venden en cada periodo y cómo se cobra cada una: apartado, enganche, mensualidades y saldo al escriturar.
3. Proyecta los egresos. Terreno, proyecto y permisos, obra, comercialización, administración e impuestos, cada uno en el periodo en que realmente se paga.
4. Calcula el flujo neto y el acumulado. El flujo de cada periodo es ingresos menos egresos. El acumulado muestra cuánto dinero hay puesto en el proyecto en cada momento.
5. Agrega el financiamiento. Cuánto se cubre con capital propio, cuánto con socios y cuánto con crédito, y qué intereses y comisiones genera.
6. Saca los indicadores. Margen, TIR, VAN, pico de capital y punto de equilibrio.
7. Prueba qué se rompe. Se mueven el precio, el ritmo de ventas y el costo de obra para ver cuánto aguanta el margen. A esto se le llama sensibilidad.

Qué indicadores arroja

Estos son los cuatro que casi siempre se revisan primero (el punto de equilibrio se calcula aparte), con los valores del caso guía de vivienda horizontal del curso (modelo base contra modelo ajustado):

Las metas de 15% pertenecen al caso del curso. No son una regla del mercado: cada inversionista fija la suya según su costo de capital y su riesgo.

La TIR (tasa interna de retorno) es la tasa a la que el VAN del proyecto queda en cero. El VAN (valor actual neto) trae a valor de hoy todos los flujos futuros y resta lo invertido: si es positivo, el proyecto rinde más que la tasa que se le exigió.

Qué mirar primero al leer una corrida

1. El pico de capital y cuándo ocurre. Dice cuánto dinero hay que tener comprometido y si ese mes cae antes de que entren las ventas.
2. El margen, junto con los supuestos que lo sostienen. Un margen atractivo con un ritmo de ventas muy optimista no vale lo mismo que uno con un ritmo prudente.
3. La hoja de sensibilidad. Pregunta cuánto cae el margen si las ventas se retrasan dos trimestres o si la obra cuesta más de lo presupuestado.
4. Quién absorbe cada riesgo. Una obra contratada a precio alzado y una obra por administración reparten el riesgo de costo de forma distinta, y la corrida debería mostrarlo.

Errores frecuentes: cuando la servilleta engaña

En el caso guía del curso, cada sesión agrega una capa de realidad y el margen va cayendo hasta que el modelo completo muestra que, al precio de terreno pedido, el proyecto no es negocio. Después se encuentran palancas que lo vuelven viable, pero frágil. Son errores frecuentes en los cálculos rápidos:

• Números sin fuente. Precio de venta, costo de obra o metros vendibles que no vienen de un estudio.
• Ventas instantáneas. Suponer que todo se vende al arrancar la obra, cuando el flujo real llega por goteo.
• Costos olvidados. IVA, contingencia, comercialización, administración o intereses del crédito.
• Confundir la TIR del proyecto con la del capital. La primera mide el negocio completo; la segunda, lo que recibe quien pone el dinero después de deuda y reparto con socios.
• No probar escenarios. Un solo resultado sin sensibilidad ofrece una falsa seguridad.

Para ubicar la corrida dentro del proceso completo de un proyecto, mira las etapas del desarrollo inmobiliario.

Dónde aprender a armarla

El curso en línea de Vivienda horizontal lleva paso a paso la construcción de un modelo financiero con mercado, factibilidad y presupuesto, en 15 sesiones con caso guía, Excel y plantillas. Si tu proyecto es de otro tipo, el catálogo completo está en Educación.

Este artículo es informativo. No constituye una recomendación de inversión ni promete utilidades: los resultados de cualquier proyecto dependen de sus supuestos y del mercado.