Impuestos por vender un departamento en México: ISR y exención

Comprar y vender no pagan lo mismo

Al comprar un inmueble, el comprador paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles, el avalúo, los derechos de registro y los honorarios notariales. Ese lado del cálculo lo desglosamos en cuánto cuesta escriturar un departamento.

Al vender, el impuesto principal cambia de dueño y de naturaleza: el vendedor paga Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes, y se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. Es una distinción que ahorra sustos: vender en 6 millones no significa que la autoridad tome una tajada de 6 millones, sino de la diferencia entre lo que recibes y lo que en su momento invertiste, actualizada por inflación.

En Jalisco existe además un impuesto cedular estatal sobre la misma ganancia. Se cubre junto con la operación y también lo calcula el notario.

Cómo se determina la ganancia

La lógica del cálculo, en orden:

1. Ingreso por la enajenación: el precio de venta pactado.
2. Menos las deducciones autorizadas, actualizadas desde la fecha en que se hicieron hasta la fecha de venta.
3. El resultado es la ganancia sobre la que se calcula el impuesto.

Las deducciones autorizadas principales son:

• El costo comprobado de adquisición: lo que pagaste por el inmueble según tu escritura, actualizado. Terreno y construcción se tratan distinto: la construcción se deprecia 3% anual por cada año transcurrido, con un mínimo del 20% del costo original.
• Las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, siempre que estén amparadas con comprobante fiscal a tu nombre. Una remodelación pagada en efectivo y sin factura, fiscalmente, no existe.
• Los gastos notariales, impuestos y derechos que pagaste cuando compraste.
• El avalúo requerido para la operación.
• La comisión del intermediario inmobiliario, con factura.

De ahí sale por qué guardar facturas de remodelación importa: cada peso comprobado reduce la ganancia gravable. Diez años después, esa carpeta de comprobantes puede valer decenas de miles de pesos.

La exención por casa habitación

Es la figura que más se busca y la que más se malinterpreta. La Ley del ISR exenta los ingresos por la venta de la casa habitación del contribuyente cuando se cumplen, al mismo tiempo, estos requisitos:

1. Que el monto de la operación no exceda 700,000 UDIS. El tope se mide sobre el precio de venta. Con una UDI alrededor de 8.83 pesos a mediados de 2026, ese tope ronda los 6.18 millones de pesos, pero la UDI se publica a diario: el valor que cuenta es el del día de la firma, y conviene confirmarlo en la publicación oficial antes de cerrar la operación.

2. Que efectivamente sea tu casa habitación. No aplica a una segunda casa, a un departamento de inversión ni a un terreno baldío. El notario pide comprobantes de domicilio a tu nombre en ese inmueble: credencial de elector, recibos de luz, agua, teléfono o estados de cuenta de los años previos.

3. Que no hayas usado la exención en los tres años anteriores. Si vendiste otra casa habitación con exención dentro de los tres años inmediatos anteriores, esta venta no la obtiene.

4. Que la operación se formalice ante fedatario público. Sin escritura ante notario no hay exención que valga.

Un matiz útil: la exención es por contribuyente. En una pareja casada bajo sociedad conyugal, donde el inmueble pertenece a ambos, cada cónyuge puede aplicar su propio límite, lo que en la práctica amplía el tope de la operación. Requiere que la titularidad esté correctamente reflejada en la escritura; no es algo que se improvise el día de la firma.

Si rebasas el tope

Cuando el precio de venta supera las 700,000 UDIS, no se pierde todo. La exención aplica hasta el límite y el excedente causa impuesto: sobre la ganancia correspondiente a la porción que rebasa se determina el pago provisional y el impuesto del ejercicio conforme al capítulo de enajenación de bienes de la Ley del ISR.

En operaciones de departamentos en zonas consolidadas de Guadalajara y Zapopan este escenario es cada vez más frecuente, simplemente porque los valores subieron. Conviene calcularlo antes de firmar, no después.

Quién calcula y quién paga

En una compraventa formalizada ante notario, el notario es responsable solidario: calcula el impuesto, lo retiene del precio de la operación y lo entera a la autoridad dentro de los 15 días siguientes a la firma. Te entrega la constancia correspondiente.

Esto tiene dos consecuencias prácticas:

• El dinero no te llega completo. Si vendes en 6 millones y hay retención, recibes el neto. Planea tu flujo con esa cifra, no con el precio de lista.
• La operación queda reportada. No es un cálculo opcional ni negociable con el comprador.

Cuando quien vende es una persona moral el tratamiento es distinto: no aplica la exención de casa habitación y la ganancia va al resultado fiscal de la empresa.

Lo que la exención no cubre

Aunque el ISR quede exento, la operación no sale gratis:

• Los honorarios notariales de la escritura de venta se pagan igual.
• El avalúo se paga igual.
• La comisión del intermediario, si contrataste uno, se paga igual.
• El comprador paga su impuesto sobre adquisición, que en la práctica se negocia dentro del precio.

Y algo que sorprende: si el inmueble tiene adeudos de predial, agua o cuotas de condominio, el notario no cierra hasta que se liquiden. En un régimen de propiedad en condominio esas cuotas están reguladas, y el tema completo está en régimen de propiedad en condominio.

Casos que complican el cálculo

Vendiste poco después de comprar. No hay penalización por antigüedad, pero la actualización por inflación es menor, así que la ganancia gravable resulta proporcionalmente mayor.

El inmueble lo recibiste por herencia o donación. El costo de adquisición se determina con reglas específicas, normalmente tomando el valor que tenía para quien te lo transmitió. Cambia por completo el cálculo.

Uso mixto. Un inmueble que es en parte casa habitación y en parte local o consultorio: la exención aplica solo a la porción habitacional, en proporción.

Compraste en preventa y vendes antes de escriturar. Ceder los derechos de un contrato de compraventa no es lo mismo que enajenar el inmueble, y el tratamiento fiscal es distinto. Conviene resolverlo con contador antes de firmar la cesión, sobre todo si compraste con intención de inversión.

Antes de vender, haz tres cosas

1. Reúne tu escritura de compra y los comprobantes fiscales de todas las mejoras que hiciste. Sin ellos, la deducción no existe.
2. Confirma el valor de la UDI del día proyectado de firma y compáralo contra tu precio de venta, para saber si estás dentro o fuera de la exención.
3. Pide al notario el cálculo estimado antes de firmar, no el día de la firma. Es información que cambia decisiones: a veces conviene ajustar la fecha, la estructura de la operación o el precio.

Este artículo explica el marco general y no sustituye la asesoría de un contador o un notario sobre tu caso. Las tasas, los topes y las reglas de actualización se revisan cada ejercicio fiscal.

Si vendes para reinvertir en un desarrollo nuevo, o eres propietario de un terreno evaluando qué hacer con él, revisa las alternativas en inversión inmobiliaria y la guía de cómo vender o aportar tu terreno a una desarrolladora.