Contrato de promesa de compraventa de un inmueble: qué debe llevar y qué revisar antes de firmar

Un contrato de promesa de compraventa es un acuerdo por escrito en el que vendedor y comprador se obligan a firmar más adelante la compraventa definitiva de un inmueble. En Jalisco, el Código Civil (artículo 1837) exige que la promesa conste por escrito, contenga los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo. La promesa no transmite la propiedad: la compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública (artículo 1908).

Estos artículos se consultaron en el texto del Código Civil del Estado de Jalisco publicado en el portal de transparencia del Gobierno de Jalisco. Antes de firmar, confirma con tu notario que no haya reformas posteriores.

Qué es un contrato de promesa de compraventa

Es un contrato preliminar: prepara la compraventa, pero todavía no la realiza. Se usa cuando las partes ya acordaron lo esencial (qué inmueble y a qué precio) pero la escritura todavía no se puede firmar. Las razones más comunes son que el comprador está tramitando un crédito, que el vendedor debe liberar un gravamen, que faltan permisos o que el inmueble está en preventa y aún no existe.

Qué dice el Código Civil de Jalisco

En una promesa bilateral las dos partes se obligan; en la unilateral solo una. La diferencia importa si el comprador quiere poder retirarse sin consecuencias o si el vendedor quiere garantizar que el comprador llegue a escriturar.

Qué debe llevar un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble

Los elementos del artículo 1837 se traducen, en la práctica, en esta lista:

1. Quiénes firman. Nombre completo, estado civil, domicilio e identificación de ambas partes; si hay cónyuge, su comparecencia cuando corresponda.
2. El inmueble. Ubicación, superficie, medidas, colindancias, clave catastral y datos de la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
3. El precio y la forma de pago. Monto total, anticipo, parcialidades, fechas y a qué cuenta se paga.
4. El plazo. Fecha límite para firmar la escritura definitiva. Sin plazo, la promesa no cumple el artículo 1837.
5. Las condiciones. Qué debe pasar antes de escriturar: crédito aprobado, permisos, liberación de gravámenes, sucesión resuelta.
6. El destino del anticipo. A cuenta de qué precio se aplica, cuándo se devuelve y cuándo se pierde.
7. Las consecuencias de incumplir. Pena convencional, devolución, intereses o la posibilidad de exigir la firma.
8. Gastos de escrituración. Quién paga notario, impuestos y registro. Si no se pacta, el artículo 1861 dice que los contratantes pagan por mitad los gastos de escritura y registro; en muchas operaciones se acuerda que los cubra el comprador, y por eso conviene que quede escrito.
9. Entrega de la posesión. Cuándo se entrega el inmueble y en qué estado.
10. Libertad de gravámenes y adeudos. Declaración del vendedor y obligación de entregar el inmueble sin deudas de predial, agua o cuotas.

¿Es obligatorio hacerla ante notario?

Los artículos revisados exigen que la promesa conste por escrito; no exigen que sea escritura pública. Aun así, llevarla ante notario o ratificar las firmas ayuda a probar quién firmó y cuándo, y permite que el notario revise antes los antecedentes del predio, empezando por el certificado de libertad de gravamen.

Si todavía no sabes si el negocio es viable, el Código Civil de Jalisco prevé otras figuras: la opción a contratar (artículo 1844) y la carta intención (artículos 1845 a 1848), que puede quedar sujeta a autorizaciones administrativas o a estudios de viabilidad, con un término y por escrito; cuando involucran inmuebles, deben constar en escritura pública para inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué pasa si el vendedor o el comprador no cumple?

Según el artículo 1838, si quien prometió se niega a firmar los documentos necesarios, el juez los firma en su rebeldía. Hay una excepción importante: si el inmueble ya pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde por los daños y perjuicios.

Esto conecta con otra regla: si un mismo inmueble se vende a varias personas, se aplican las disposiciones del Registro Público de la Propiedad (artículo 1862). Por eso conviene revisar el certificado de gravamen justo antes de pagar y otra vez antes de escriturar, y no confiarse del que se pidió semanas atrás.

Promesa de compraventa en preventa

En un departamento en preventa, el contrato que se firma suele llamarse promesa de compraventa, y funciona como el acuerdo que sostiene toda la compra hasta la escritura. Además de lo anterior, revisa:

• La fecha de entrega y qué penalización recibe el comprador si se retrasa.
• Si los pagos van a una cuenta del proyecto o a un fideicomiso, como se explica en fideicomiso inmobiliario.
• Los planos y especificaciones anexos, porque compras sobre un proyecto, no sobre una unidad terminada.
• Qué pasa si el crédito no se aprueba. Más detalle en crédito hipotecario para preventa.

El proceso completo está en cómo comprar un departamento en preventa, y puedes ver los desarrollos disponibles en Proyectos.

Errores comunes

• Usar un machote de internet sin adaptarlo. Los formatos y modelos en Word o PDF no conocen tu inmueble ni tu operación; sirven de guía, no de contrato.
• No poner plazo. Sin límite de tiempo, la promesa no cumple el artículo 1837.
• Pagar sin recibo o sin que el contrato diga a qué corresponde el pago.
• Que quien vende no sea el dueño. El artículo 1864 dice que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad, y el 1865 explica que la venta de bien ajeno es nula respecto de terceros de buena fe. Pide la escritura inscrita antes de entregar dinero.
• Predios ejidales o con cesión de derechos. Se rigen por reglas distintas; revisa cesión de derechos de un terreno.

Promesa, compraventa y cesión de derechos

Este artículo es informativo y no es asesoría legal individual. Antes de firmar o de pagar un anticipo, revisa tu contrato con un notario o abogado.